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內容來自sina新聞

不動產登記暫行條例最大亮點是 統一

備受關註的《不動產登記暫行條例》即將揭開面紗。

  7月30日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,討論《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡稱"征求意見稿"),決定向社會公開征求意見,強調已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響。會議決定,按照立法程序要求,將征求意見稿向社會公開征求意見,之後再推進相關法律修改工作。

  此次國務院常務會議強調,建立不動產統一登記制度是推進簡政放權,整合部門職中古汽車貸款率利最低銀行二胎年息能職責、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外,方便企業和群眾的有效舉措。

  "統一"是最大亮點

  今年6月,《不動產登記條例草案》(專傢意見稿),提交給國土資源部做政策參考,中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠是專傢意見稿的起草人之一。

  他告訴中國青年報記者,"征求意見稿"最大的亮點是"統一",建立統一的登記制度。"統一"有四點涵義:首先是統一登記的部門,按照立法逐漸把各個登記部門統一起來,這樣才符合《物權法》的要求,才能達到保證交易安全的目標,這是最基本的;第二,在統一登記機構之後,還需建立統一的登記程序;第三是統一權屬證書、不動產登記簿,統一登記的基本信息;第四是立法的統一,需要與《物權法》這部基本性的法律相配合。

  孫憲忠進一步解釋,以前,分散在各部門的登記程序不盡相同,不同的程序會不斷地給當事人帶來麻煩。同時,還有一些地方、部門私設程序,不僅增加當事人的負擔,而且存在尋租空間,利用程序來"創收"。"程序統一以後,大體上來說能解決這樣的問題"。

  過去,法律基礎信息不統一也會帶來麻煩。"不動產登記信息不統一、登記簿不統一,反映出來的法律信息就都不一樣,這樣可能會出現矛盾,成為市場經濟、交易安全的隱患。"孫憲忠說,以前發放的權屬證書很多,名字不同,在當地可能不會引起太大誤解,但是在其他地區可能會引起誤解。而現在不動產登記,首先要統一登記信息,不動產登記簿上記載的信息至少是一致的。"最基礎的問題解決以後,會不斷走向統一"。

  此次《不動產登記暫行條例》向社會公開征求意見時,值得註意的一句話是"已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響。"全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存對此的解釋是,新中國建國以來發放的所有權屬的證明都是有效的。盡管現在要采取新的登記方法,但原有的權屬依然有效。

  "不動產登記現在是要建立全面的、由一個部門領導的登記制度,但是這個登記制度不能把前面所有的登記都否定掉,那樣的話難度太大。"陳寶存說,所以暫時保留原有的。不能在登記期間,任何東西都尚未完善的情況下,就把以前的廢除,需要逐漸替換。

  北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴中國青年報記者:"不動產登記的整個目的就是穩定不動產的權屬關系。"因此,已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響,這是很有必要的。樓建波說,邏輯上其實有兩種處理方法,一種是現在采用的這種;另一種是規定期限,要求規定時間內,老百姓自己完成登記。但第二種做法,"會給廣大權利人造成不必要的麻煩和負擔"。"隻要承認原有登記簿信息的效力"就可以。

  "對既往已經發生的合法權利,法律都是承認的。立法頒佈以後,新產生的權屬就按照新法律來辦。"在孫憲忠看來,新舊之間並不存在明顯矛盾,登記簿統一才是最大的問題。孫憲忠表示,按照《物權法》第16條規定,"不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。"該條明確指出,不動產登記的基本法律功能就是為確定物權建立法律根據。不動產登記發揮的法律根據的作用,主要是在確定物權是否存在,或者確定物權轉移是否已經生效等環節中,法官或者其他司法實踐傢,以不動產登記簿上記載的物權和權利人,作為法律推定正確的物權和權利人,並予以承認和保護的法律分析和裁判的規則。"這個登記簿才是權利的根據。"孫憲忠對中國青年報記者說。

  陳寶存認為,無論是土地還是房屋,最後都將納入一個產權管理制度之下。但目前,各項制度混亂,且有沖突,所以不動產登記將是一個漫長的過程。他還表示,大傢現在對不動產登記有誤解。"實際上不動產登記當時在物權法上說得很清楚,是產權的持有人、使用人主動要求登記才登記,不是強制性登記,不是行政管理的手段,而是服務的手段。"這是政府保護產權的一種方式,是產權制度逐漸發展的一個方向。

  在陳寶存看來,整個不動產登記的真實目的,"是服務大傢,保護大傢的產權"。即政府承認並保護產權,保護私有財產。並不是為瞭打壓房地產,"跟房地產沒有直接的線性關系"。

  至於不動產登記對征收房產稅的影響,陳寶存認為,"大傢把事情想得太簡單瞭"。想征收房產稅,必須有一個準確的、讓老百姓都認可的評估價格,但現在並沒有。同時存在太多拉鋸的過程,需要很長時間才能完成,"不是一朝一夕能改變的"。

  "我們現在物權法改在最前面,但是別的法規還未進行修改",這導致法律法規中一些內容是沖突的,需要逐漸的調節。陳寶存表示,"目前需要政府踏踏實實做這些工作,欲速則不達",就目前的局面來看,不動產統一登記短期內對房地產市場不會造成影響。

  不動產登記與《物權法》的銜接

  2013年3月,十二屆全國人大一次會議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》中明確,整合房屋登記、林地登記、草地登記和土地登記等職責。2013年11月下旬,國務院確定由國土資源部負責指導監督全國不動產統一登記職責;12月初,中央編辦印發瞭部門職責整合的文件,國務院確定由國土資源部牽頭負責不動產統一登記職責。

  早些時候,國土資源部新聞發言人表示,《不動產登記條例》是落實《物權法》的重要行政法規。《物權法》中一些重大問題需要通過《條例》進一步細化、明確,這些問題還需要深入研究,做好與《物權法》的充分銜接。

  孫憲忠認為,《物權法》最基本的一個要求就是要完成權利的公示。"比如說老百姓房屋的所有權,可是所有權是什麼樣子的,誰也看不著"。因為所有權是法律制度中間的一個設計,是抽象的,但從法治社會來講,所有權是一個基礎性的權利。法律如何承認和保護這樣一個權利,則需要把抽象的權利通過具體的方法展示出來。在孫憲忠看來,我國古代的房契、地契、魚鱗圖冊都是把抽象的權利具體化的表現形式,"這恰恰是我們現在《物權法》的一個做法,也是不動產登記的一個基本出發點"。

  孫憲忠還強調,從起草、討論前期來看,最大的爭議是房屋租售二胎所謂通過不動產登記達到反腐的目的。有觀點認為,不動產登記簿應該公開、公示、公告,甚至掛在網上,以達到反腐的目標。但孫憲忠表示,"所有的老百姓都有財產權利,都需要不動產登記制度去保護它,它跟官員的財產申報完全是兩回事"。至於官員應該采取怎樣的方式公佈自己的財產,是廉政立法方面的內容。

  同時,"另一個很重大的分歧是誰有權查詢登記的信息。不動產登記法是涉及交易安全的一個保障。"孫憲忠說,"隻有在交易的許可下才可以查詢,不涉及交易的不能查。對於反腐來講,官員無論登記在哪裡,有關部門都可以去查,而在一般老百姓的交易中就不能這樣做。《條例》裡涉及的'以人查房',這個'人'指的是權利人或利害關系人,並不是誰都可以查詢。"

  這隻是第一步

  6月,山西省全面啟動不動產統一登記工作。山西省國土資源廳地籍處處長馮智曾對媒體表示,推進不動產登記最大的難點就是改變當前"五龍治水"的局面。"這項工作原來分散在國土、林業、農業、住建甚至海洋部門,現在我們事實上是要把它整合、統一到一個部門,必將涉及各個部門的職責再分配。"

  事實上,不動產統一登記在地方層面早已開始落實。截至目前,北京、山東省青島市、湖南、江西、廣西、四川等地方政府,均已建立"聯席會議"制度。由於不動產統一登記工作橫跨國土資源、住房和城鄉建設、海洋、林業等多個部門領域,"聯席會議"成為瞭不動產統一登記工作推進的實質性行動。

  "不動產統一登記如果下決心去做的話,應該不是什麼特別困難的事情。" 西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁說。雖然現在不動產的信息是在各個部門、各個地方分散的,房子、汽車、土地涉及到不同的部門,但實際上可以通過身份證號碼連起來。隻要中央要求把這些信息統一登記,或是通過身份證聯網,技術上不應該是一個困難的事情。

  當然,這其中會涉及各部門利益。在落實過程中,考驗的是政府的決心。甘犁表示,我們在做機構重組時,都會有一些組合障礙,但是要堅定推進的話,還是能夠做下去的。

  曾對我國房屋空置率做過調研的甘犁認為,簡單的不動產登記條例並不能計算清楚空置率。讓房子的擁有者登記很容易做到,"能算出來每一個身份證下面有多少套房子,但不知道這套房子有沒有使用。"房子是自住的還是租出去的,不同的身份證號碼是否是同一傢庭,這些情況需要進一步瞭解。

  "需要擁有這些傢庭的其他信息,比如收入信息,傢庭成員結構等等。"同時這又是在不斷的動態變化中。因此,甘犁認為,不僅要將不動產登記,以後還應該有一個非常完善的收入和財產的新系統,"這隻是第一步"。

  登記之後,更需管理

  甘犁認為,對於財產信息,不僅是登記,登記之後還有管理,最終的目的是為社會提供服務。長期來看,不動產登記可能對稅收、信息查詢等各種方面都有影響,如遺產稅、房產稅、財產稅等。

  "在這個時候,政府面臨一個角色問題。"甘犁表示,信息登記工作並不一定要讓政府來做,在規范之後可以嘗試讓私營機構、企業參與其中。在甘犁看來,政府機構既有人浮於事的現象,也有疲於奔命的現象。"如果沒有編制,實際上很難騰出的人手來做這項工作"。

  在規范信息安全的前提下,可以通過招標的方式,讓幾傢機構來參與。甘犁認為,從長遠考慮,要讓登記的信息發揮作用,既能維護老百姓的隱私,又能產生效益,這需要運作,需要收費,需要商業化。對於這一部分,"讓私企來做是一個非常好的嘗試",或者至少讓私企參與其中,政府不需要都攬在手上。

  甘犁表示,信息發揮作用,是需要進行組合、分析的;最後能產生多大效益,是需要一些創新思維的。企業有動力,也有能力,更有資金,用社會的、市場的資源來做,會發揮更大的效用。

  老百姓擔心的是隱私,隻要規范好隱私保護,可以"引進企業,引進競爭",來發揮信息系統的作用,並且不斷完善這個系統。甘犁認為,很多企業會有興趣,"因為這些信息會產生商業價值"。

  "法律條文不能太簡單、法律制度不能太簡單,更不能為瞭回避矛盾把問題簡單化。"孫憲忠最後說道,立法本身涉及民眾利益,涉及許多重大的關系問題。立法應該詳細一些,細致一些,更加方便操作,過於簡單,反而給實踐造成瞭麻煩。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-04/08004342061.shtml

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